藏政辦發(fā)〔2020〕37號《西藏自治區人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》

《西藏自治區人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》










藏政辦發(fā)〔2020〕37號

西藏自治區人民政府辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)

各地(市)行署(人民政府),自治區各委、辦、廳、局:

為深入貫徹落實(shí)習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想,認真落實(shí)黨中央、國務(wù)院全面深化改革的重大決策部署,按照區黨委全面深化改革工作要求,進(jìn)一步健全完善我區土地二級市場(chǎng),根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2019〕34號)精神,結合我區實(shí)際,制定本實(shí)施意見(jiàn)。

一、目標任務(wù)及適用范圍

(一)目標任務(wù)。建立產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、服務(wù)高效、監管有力的土地二級市場(chǎng)。各地(市)、縣(區)結合實(shí)際完善政策措施,建立監測監管與調控體系,健全政務(wù)服務(wù)體系,切實(shí)提升服務(wù)效能,促進(jìn)全區土地一、二級市場(chǎng)協(xié)調發(fā)展。

(二)適用范圍。本實(shí)施意見(jiàn)適用于全區國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。涉及房地產(chǎn)交易的,應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。已依法入市的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權的轉讓、出租、抵押行為可參照本實(shí)施意見(jiàn)執行。

二、完善轉讓規則,保障要素有序流通

(三)明確轉讓形式。各類(lèi)建設用地使用權轉移的行為視為建設用地使用權轉讓,包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈予、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的,地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。涉及房地產(chǎn)轉讓的,按照房地產(chǎn)轉讓相關(guān)法律法規規定,辦理房地產(chǎn)交易、繳稅、登記等相關(guān)手續。

(四)明晰轉讓條件。建設用地使用權轉讓,須取得不動(dòng)產(chǎn)(土地使用權)證書(shū)。

1.劃撥建設用地使用權轉讓。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓,須報有批準權的人民政府審批。土地用途一致且符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價(jià)款,按轉移登記辦理,涉及土地收益的,上繳地方財政;不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規劃的前提下,由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。

2.出讓建設用地使用權轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓,在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下,應充分保障交易自由。

在出讓過(guò)程中享受政策優(yōu)惠,轉讓時(shí)土地用途不變的,按原出讓合同價(jià)格合理確定出讓價(jià)款,并全數補交后方可轉讓;涉及土地用途改變的,按照現時(shí)土地評估價(jià)格合理確定出讓價(jià)款,并全數補交后方可轉讓;原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。

以出讓方式取得建設用地使用權轉讓,已投資額未達到總投資額25%的,經(jīng)有批準權限的行政主管部門(mén)批準,交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同,辦理預告登記,待達到轉讓條件后,依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。未辦理規劃、建設手續的,可憑預告登記證明辦理項目規劃、建設等審批手續;已辦理規劃建設手續的,建設用地使用權轉讓后,在符合規劃前提下,依法辦理項目規劃建設變更手續?！耙淹顿Y額”可依據持有資質(zhì)的第三方機構出具的報告認定(已投資額、總投資額均不含建設用地使用權出讓價(jià)款、應繳納的相關(guān)稅費)。

以出讓方式取得建設用地使用權,可依照法律法規采取合資、合作方式與具備資質(zhì)的市場(chǎng)主體共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),雙方依法訂立合同后可變更建設用地使用權。

以作價(jià)出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關(guān)規定,不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準;轉讓后,可保留為作價(jià)出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。

轉讓工業(yè)用地的,受讓方擬建項目應符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及規劃、投資強度、環(huán)保、安全、稅收等要求。

(五)規范分割合并,促進(jìn)合理利用。土地分割、合并轉讓,是指法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。單宗地分割為多宗地的,分割后的地塊應具備獨立宗地規劃建設條件。分割宗地上房產(chǎn)已預售或存在多個(gè)權利主體的,應取得有關(guān)權利人書(shū)面同意。涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在轉讓合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。

多宗地合并為一宗地的,應符合整體開(kāi)發(fā)利用條件。多宗地合并時(shí),僅涉及劃撥建設用地使用權合并且合并后宗地用途符合劃撥用地目錄的,土地使用權人可選擇保留劃撥方式。在不超過(guò)合宗后土地用途法定最高年限的前提下,可根據土地使用權人意愿,按照合并前宗地中的其一終止日期修正土地出讓年限,涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,也可申請延長(cháng)使用年限至法定最高年限。涉及延長(cháng)年限的,須補繳延長(cháng)年限的土地出讓金。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要區分不同用途,明確分割、合并條件,規范流程,明確合理分割、合并后的容積率等規劃條件。

(六)落實(shí)稅收政策,降低交易成本。各級稅務(wù)部門(mén)要嚴格落實(shí)涉及建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的稅收政策。

三、強化出租管理,提高服務(wù)水平

(七)有償方式取得的建設用地使用權出租。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的,不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定。

(八)劃撥方式取得的建設用地使用權出租。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的,應按照有關(guān)規定將租金中所含土地收益上繳同級財政,納入土地出讓收入管理。各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要明確收繳主體、方式、流程及監管措施,以標定地價(jià)為參照制定土地收益金的收繳標準。宗地長(cháng)期出租,或部分用于出租且可分割的,應依法補辦有償使用手續。宗地短期出租(五年以?xún)?含五年),出租人依法繳納相關(guān)收益的,視為已批準,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。不得通過(guò)多次短租的方式變相延長(cháng)出租期限。

(九)營(yíng)造建設用地使用權出租環(huán)境。各地(市)、縣(區)自然資源主管部門(mén)應當提供劃撥方式取得建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所,制定規范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數據,要定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。

四、完善抵押機制,保障合法權益

(十)建設用地使用權抵押的條件。以劃撥方式取得建設用地使用權,經(jīng)地(市)、縣(區)自然資源主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準,企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和自然人領(lǐng)有國有土地使用證,可以將其地上自由交易流轉的房屋建筑物連同土地使用權依法一并抵押。抵押權實(shí)現時(shí),土地使用權應轉為出讓土地使用權,拍賣(mài)處置所得價(jià)款優(yōu)先補繳出讓金后,抵押權人方可受償。行政機關(guān)、事業(yè)單位的劃撥土地,不得抵押。

以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權,除法律法規的特別規定和合同有特別約定外,不應限制其抵押。以租賃方式取得的建設用地使用權,承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后,根據租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押。承租土地使用權按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià),抵押權實(shí)現時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉讓。

(十一)放寬對抵押權人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續。涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

五、規范市場(chǎng)秩序,加強服務(wù)監管

(十二)加快平臺建設,提供便捷高效服務(wù)。各地各有關(guān)部門(mén)要深化“放管服”改革,切實(shí)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,激化土地二級市場(chǎng)主體活力,充分運用市場(chǎng)機制,促進(jìn)土地要素流通,提高節約集約用地水平,為全區經(jīng)濟社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

各地(市)要把土地二級市場(chǎng)納入現有土地交易機構或公共資源交易平臺,接受公開(kāi)交易服務(wù)委托,匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門(mén)或機構的辦事窗口,提供信息發(fā)布、交易事項受理、成交確認。要建立健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)、信息共享、限時(shí)辦結機制,優(yōu)化交易申請、交易合法性審查、繳納價(jià)款、稅費收取、辦理登記等辦理流程,縮短辦理時(shí)間。

市場(chǎng)主體提交申請及相關(guān)材料后,可由交易管理部門(mén)和登記機構并聯(lián)審查,由交易管理部門(mén)出具監管意見(jiàn),同時(shí)將涉及的交易監管信息等原始資料及時(shí)提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機構。登記機構要根據交易管理部門(mén)移交的資料和交易監管意見(jiàn),在5個(gè)工作日內做出登記或不予登記的決定,積極主動(dòng)溝通協(xié)調,加快辦理相應手續,并將登記資料等及時(shí)反饋給交易管理部門(mén)。

(十三)規范交易流程,加強市場(chǎng)監管。各地(市)要建立“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監管”的交易流程,引導交易雙方規范有序。交易雙方可通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易平臺等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息;達成一致后簽訂合同,依法申報交易價(jià)格,申報價(jià)格比標定地價(jià)低20%以上的,地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府可行使優(yōu)先購買(mǎi)權。要對建設用地使用權交易中原出讓合同或劃撥決定書(shū)的履約情況進(jìn)行合法性審核,對違反有關(guān)法律法規或未達到交易條件、不符合出讓合同或劃撥決定書(shū)約定的,不予辦理相關(guān)手續。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要健全完善土地二級市場(chǎng)的價(jià)格形成、監測、指導、監督機制,防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。加強土地二級市場(chǎng)運行情況及數據統計分析,將二級市場(chǎng)交易量、交易結構、成交價(jià)格等,作為土地一級市場(chǎng)土地投放數量、結構、時(shí)序、效果等的重要參考,合理供應土地;適時(shí)運用財稅、金融等手段,加強對土地市場(chǎng)的整體調控,維護市場(chǎng)平穩運行。

(十四)加強信息共享,完善信用體系。加強涉地司法處置工作銜接,人民法院根據案情需要向自然資源主管部門(mén)查詢(xún)所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利情況、原出讓合同約定的權利義務(wù)等情況,自然資源主管部門(mén)應當予以積極配合。建立健全執行聯(lián)動(dòng)機制,司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接,國有資產(chǎn)處置涉及劃撥建設用地使用權轉移的,應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn),并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。自然資源、住房城鄉建設、稅務(wù)、市場(chǎng)監管等主管部門(mén)應加強對涉地股權轉讓的聯(lián)合監管。要加強建設用地使用權與房地產(chǎn)交易管理的銜接,建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉讓、出租、抵押的,住房城鄉建設部門(mén)與自然資源、稅務(wù)和統計部門(mén)應加強信息共享。

各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要加強對交易各方的信用監管,健全以“雙隨機、一公開(kāi)”為基本手段、以重點(diǎn)監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。要結合本地實(shí)際,制定土地市場(chǎng)信用評價(jià)規則和約束措施,相關(guān)市場(chǎng)主體和中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入公共信用信息平臺,并通過(guò)市場(chǎng)適當方式進(jìn)行公開(kāi)公示,對失信責任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒,推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享。

六、保障措施

(十五)加強組織領(lǐng)導。各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要充分認識完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的重要意義,切實(shí)加強組織領(lǐng)導。自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資產(chǎn)監督管理、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融等主管部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機制,明確分工,落實(shí)責任,創(chuàng )造開(kāi)放、便利、透明的交易環(huán)境,有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)規范發(fā)展。

(十六)完善配套措施。各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要按照國務(wù)院和自治區有關(guān)要求,結合本地實(shí)際,進(jìn)一步完善工作機制,細化交易規則,制定完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的配套制度。要堅持問(wèn)題導向,以建設用地轉讓促進(jìn)存量建設用地和閑置土地盤(pán)活為方向,統籌推進(jìn)城鎮低效用地再開(kāi)發(fā),促進(jìn)土地節約集約利用。

(十七)強化責任追究。各地(市)行署(人民政府)、縣(區)人民政府要健全風(fēng)險防控機制,制定防控預案,落實(shí)防控責任。要全面落實(shí)土地二級市場(chǎng)相關(guān)規定,對服務(wù)不到位、監督管理不力的,實(shí)行約談問(wèn)責;對弄虛作假、損害土地使用權人利益等行為嚴肅問(wèn)責,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(此件公開(kāi)發(fā)布)

西藏自治區人民政府辦公廳

2020年12月25日

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本文關(guān)鍵詞： 西藏自治區, 藏政辦發(fā)